Privates Veräußerungsgeschäft

Anzeige

Wer eine Immobilie innerhalb einer Frist von zehn Jahren erwirbt und veräußert, der verwirklicht ein sog. privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG, welches mit dem Gewinn der Einkommensteuer unterliegt (Stichwort: „Spekulationssteuer“). Aufgrund der langen Haltefrist stellt sich für viele Immobilienbesitzer die Frage nach Ausnahmen von dieser Regelung. Immer wieder kommt es vor, dass Eigentümer zur Vermeidung der Besteuerung einen Immobilienverkauf hinausschieben und die Haltefrist „absitzen“.

Eine Ausnahme liegt vor, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich oder in den drei Kalenderjahren bis zur Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Nun entschied der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 14.11.2023 über die Frage, was als „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ gilt.

Im Urteilsfall wurde von einem Ehepaar eine Immobilie im Jahr 2009 für 177.000 Euro erworben und im Jahr 2017 für 220.000 Euro veräußert. Seit Anschaffung bis zu ihrem Tod im Jahr 2016 wohnte die Mutter der Ehefrau unentgeltlich in der betreffenden Wohnung.
Das Finanzamt stellte für 2017 einen steuerpflichtigen Gewinn aus dem privaten Veräußerungsgeschäft von 43.000 Euro fest. Hiergegen wandte sich das Ehepaar mit der Begründung, dass durch die unentgeltliche Überlassung an die Mutter eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken i.S.d. § 23 EStG vorlag.
Diese Auffassung teilte der BFH jedoch nicht. Das Gericht stellt fest, dass eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken voraussetzt, dass der Steuerpflichtige das Gebäude zumindest auch selbst nutzt. Eine Mitbenutzung/Mitbewohnen durch Familienangehörige oder Dritte ist unschädlich. Eine reine Meldung eines Wohnsitzes an dieser Adresse ist nicht ausreichend, sofern die Aufenthalte in der Wohnung nur Besuchszwecken dienen.

Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch dann vor, wenn ein Steuerpflichtiger die Immobilie an ein einkommensteuerrechtlich zu berücksichtigendes Kind unentgeltlich zu Wohnzwecken überlässt. Dies erklärt sich daher, dass er als Unterhaltspflichtiger für die Unterbringung des Kindes Sorge tragen muss.

Erwähnenswert ist, dass das Urteil nicht regelt, ob der Fall insoweit anders zu beurteilen wäre, wenn tatsächlich eine rechtliche Unterhaltspflicht der Tochter gegenüber der Mutter bestanden hätte.

www.kirchenbauer-stb.de