Übertragung des Familienwohnheims

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Für viele Steuerpflichtige stellt sich irgendwann im Alter die Frage, wie das erwirtschaftete Vermögen im Falle des eigenen Ablebens verteilt werden soll und ob es aus steuerlichen oder sonstigen Gründen vielleicht auch Sinn ergibt, bereits zu Lebzeiten Vermögen zu übertragen. Das Familienwohnheim nimmt bei diesen Überlegungen oft eine zentrale Rolle ein.

Die (Teil-)Übertragung des Familienwohnheims an den Ehegatten ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a EStG (Zuwendung unter Lebenden / Schenkung) und § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG (Erwerb von Todes wegen / Erbschaft) steuerfrei. Ein wichtiger Unterschied dieser beiden Vorschriften ist, dass die Übertragung im Rahmen einer Erbschaft nur unter dem Vorbehalt steuerfrei ist, dass die Immobilie nach Ableben des Erstversterbenden für mindestens 10 Jahre durch den überlebenden Ehegatten zu eigenen Wohnzwecken (als Hauptwohnsitz) genutzt wird. Auch die Weiterübertragung (Verkauf, Schenkung etc.) gegen Wohn- oder Nießbrauchrecht wäre trotz Weiternutzung aus Sicht von Finanzverwaltung und Rechtsprechung schädlich. Dieser Vorbehalt besteht bei einer Schenkung unter Lebenden nicht.

Soll das Familienwohnheim an die Kinder übertragen werden, so ist im Gegensatz zur Übertragung zwischen den Eheleuten nur der Erbfall steuerlich begünstigt. Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG ist der Erwerb des Familienheims der Eltern im Rahmen einer Erbschaft steuerfrei, soweit die Wohnfläche der Wohnung nicht mehr als 200 qm beträgt. Bei Immobilien mit großer Wohnfläche handelt es sich daher
lediglich um eine teilweise Steuerbefreiung. Darüber hinaus gilt auch für diesen Fall der Vorbehalt der 10-jährigen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken durch den Erben.

Das Familienwohnheim wird als ein im Inland bzw. EU-/EWR-Raum belegenes, bebautes Grundstück definiert, soweit darin zumindest eine Wohnung tatsächlich vom Ehegatten/Elternteil zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Die Befreiungen gelten nur soweit die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Eine Zweit- oder Ferienwohnung ist nicht ausreichend.

Kommen die oben genannten Steuerbefreiungen nicht in Betracht, so fällt auch das Familienwohnheim (mit dem übrigen Vermögen) in den steuerpflichtigen Erwerb und es kommt zur Anwendung der jeweils geltenden Freibeträge (bei Ehegatten 500.000,00 € / pro Kind und Elternteil jeweils 400.000,00 €)

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